广东中山：房企诚信水平与用款自由度挂钩

今年来广东省中山市内多个商住、商业项目出现逾期交付、逾期办证等现象，引起了舆论对于商品房开发问题的关注。而就在上周，中山市住建局就正式对外发布了《中山市商品房预售款监管办法(修订版)(征求意见稿)》(以下简称意见稿)。市民可在7月4日前向市住建局反馈意见建议。

相比现行的商品房预售款监管制度，此次修订最大的亮点，在于前者将根据中山市房地产企业管理和诚信平台上的诚信等级对预售人实施差异化管理。这意味着，今后诚信评级“一般般”的房企，在预售款使用上或会受到更大的限制，相反诚信评级较高、综合实力较强的大型品牌房企将有望受惠。

新规亮点

亮点一：开发商预售款监管账户最多增至3个

从上世纪90年代中山实行商品房预售制度以来，由于缺乏对商品房预售资金的有效监管，个别商品房项目预售资金没有完全按要求使用在工程建设上，导致商品房不能按时交付，侵害了购房人的合法权益。尽管我国《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售资金要用于该商品房的工程建设，但由于没有明确具体的实施细则、管理规定和具体手段，给房地产开发商留下了随意使用预售资金的空间，并由此带来了一些潜在风险和后果。如开发商重复预售或抵押贷款后再销售;开发商将预售资金挪用导致工程不能按期竣工，继而造成延期交付。

为进一步明确和细化商品房预售款监管工作，根据《中山市商品房预售款监管办法》等相关法律、法规，中山早在2016年底就出台了《中山市商品房预售款监管实施细则(暂行)》。所谓商品房预售资金监管，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

为保护购房人利益、防范金融风险，保证商品房预售款用于相关工程建设，维护房地产正常交易秩序，中山计划加强现行商品房预售款监管制度的执行力度。

根据意见稿，今后预售人申请商品房预售许可前，应当在监管银行设立商品房预售款专用账户，一个预售许可原则上可以设立1到3个商品房预售款监管账户(目前只能有1个)，可以在商品房预售许可后增加。意见稿还规定，预售人应在商品房买卖合同中注明监管银行及商品房预售款专用账户信息，并在项目销售场所予以公示，以便相关部门和预购人查询、使用和监督。

亮点二：诚信等级将影响预售款使用自由度

有业内人士认为，预售资金监管成为焦点，显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。

中山房地产业内人士、曾直接参与市内多个房地产项目报建、工程的孙欣向记者介绍，按照现行的《中山市商品房预售款监管办法》，商品房预售款一般都是按节点拨付给预售人(开发商)，房地产企业要根据项目建设方案及施工进度按取得预售许可、结构封顶、竣工验收、完成首次登记四个节点三个阶段编制《商品房预售项目用款计划书》，作为申请拨付商品房预售资金的依据，可在完成相应节点建设任务后申请支取该节点的用款额度。

相比之下，本次新出台的意见稿则新增了将根据中山市房地产企业管理和诚信平台上的诚信等级对预售人实施差异化管理。从字面意思不难看出，房地产企业的诚信评级将决定其预售款的使用自由度。

譬如，房地产企业诚信登记为A级的，其预售项目结构封顶后，经建设、监理、施工单位书面确认，由住建部门核实施工现场进度情况属实的，提交预售款用款申请，经商品房预售款监管部门同意用于支付工程进度费用，专用账户内金额按已备案金额的15%预留;而房地产企业信用等级B级的，专用账户内金额按已备案金额的20%预留。而被评为房地产企业信用等级C级及以下的和纳入“中山市问题楼盘名单”以及涉维稳问题的预售人，需严格按施工节点申请支取该节点的用款额度。

同时，房地产企业若不按规定收存预售款的，按照中山市房地产企业管理和诚信平台上的诚信等级进行管理，并按照《房地产不良行为扣分标准》进行扣分，拒不整改的，报房地产主管部门按规定处以违规使用款项10%至20%罚款，或由房地产主管部门降低或注销其房地产开发资质。

在孙欣看来，按诚信评级是中山住建部门进一步优化审批流程、简化申请资料，支持和服务诚信守法的房地产企业发展的积极信号。而且从他跟周边城市同行交流的情况来看，目前包括东莞等周边城市的地方住建部门都会根据当地房地产开发企业经营规模、履约守信等情况，对其商品房预售款使用实行分级差异化管理。

业界观点

规范“加码”加大房企生存考验

“在目前的大环境下，资金方面的挑战还是很明显的。”孙欣表示，对购房者以及监管部门来说，商品房预售资金监管政策的力度“加码”，将对中山房地产行业产生积极影响。包括有利于保护购房人的合法权益、规范开发商的开发和销售行为，防范楼盘出现问题

另外，早前中原地产中山市场分析经理郭光喜也曾指出，以往开发商捂盘惜售或者变相囤积房源是一种行业违规行为，是房地产监管整治的重点。预售资金监管的加强将使开发商快建、快销商品房，主动及时向市场输送房源，有望对楼盘“人为抬价”现象起到一定的制约作用

“不过对于中小房企来说，规范的升级无疑是对企业资金、开发建设、资源整合方面能力提出了更高要求。”孙欣坦言，按照中山的预售款监管意见稿，未来中山住建部门将采取“扶优罚劣”的态度对待房企。综合诚信评级越高、违规记录越少的企业，其就能够获得相对更大自由度的预售款使用空间。反观曾被查处、处罚，综合实力相对较弱的中小房企，其在资金申请、使用方面的难度将进一步加大。

房地产作为周期特征显著的行业，每轮调控都会出现“大鱼吃小鱼”的并购潮。据记者观察，近两年随着众多大型房企的进驻，中山楼市出现了一轮明显的“楼盘品牌化”开发潮。目前市内在售的大型项目，基本以上市房企项目为主，反观本地中小房企的开发数量则呈现出减少的趋势。

在这种市场现象的背后，其实中山楼市与全国各地一样，即上演着一轮优胜劣汰的房企整合潮。近两年，随着碧桂园、恒大、万科、保利等全国性房企龙头进一步深入到中山这些城市“抢地盘”。本地中小房企与大型房企之间的竞争是要比以往更高，中小房企所面临的竞争环境也更为激烈。记者了解到，近两年中山不少本地小型房企都通过与品牌房企合作获得资金，从而推动手头存量土地资源的开发。部分本地中小房企甚至采用公司、项目转让的方式离场转型。如目前市面上碧桂园、福晟、融创、泰禾等大型房企在中山开发的项目，其地块大多是由本地房企中收购而来。

“越来越多中小房企发现，自己开发项目还没有卖盘赚得多，而且压力大多了。大房企在资金周转、融资成本、材料采购、品牌溢价、销售速率等方面的优势越发明显，加上政策调控的逐步收紧，这让市场洗牌日益加剧。”合富辉煌中山市场部负责人谢仲娟也认为，虽然去年至今部分前期扩张过快的房企在经营上出现了问题，但这也很难改变行业集中度进一步提高的趋势。如果未来金融环境继续收紧，市场深度调整周期将持续，那么“大吃小”的并购案例也会随之增加。